На развитие рекреационной недвижимости столичного региона влияют "пояса безопасности", свидетельствуют данные аналитического отчета ArtBuild Hospitality (ABH).
"В радиусе 100 км от Киева уже сформировались четкие контуры отдельного курортного сегмента – со своей географией, уникальными форматами, ценообразованием и специфическими моделями спроса. На дальнейшее развитие влияют не только традиционные факторы (вода, лес, транспортная доступность), но и специфический – безопасная дистанция от Киева", – сообщил управляющий партнер ArtBuild Hospitality Алексей Евченко.
По его мнению, для будущих проектов именно фактор безопасности является ключевым: он формирует свою собственную, наложенную на рыночную логику распределения инвестиционной привлекательности по трем поясам.
Пригородная зона (пояс 0-15 км), ближайшая к Киеву, – и в то же время самая рискованная: территория находится под постоянным воздействием воздушных тревог и обстрелов. "Это не означает, что объекты здесь не работают, но оператор вынужден закладывать в бизнес-модель постоянный операционный риск и дополнительные расходы на укрытие и безопасность гостей", – пояснил эксперт.
Пояс 25-50 км (буферная зона "переночевать") – территория, куда киевляне выезжают в первую очередь не за отдыхом, а за относительным спокойствием, чтобы переждать несколько дней во время активных обстрелов столицы. Спрос здесь стабилен, более того – в периоды обострения даже растет. Но именно в этой зоне сосредоточена основная масса уже существующих игроков рынка (вышгородское, обуховское направления), а значит, и свободной земли под новую застройку здесь объективно меньше, а конкуренция за нее выше.
Пояс 50-80+ км, с оптимальным балансом безопасности для отдыха и возможностей для девелопмента: здесь существенно ниже уровень риска для безопасности по сравнению с более близкими поясами и в то же время значительно больше свободной, еще не застроенной земли. Именно этот пояс эксперты считают наиболее перспективным для новых девелоперских проектов даже во время войны.
"Логика безопасности напрямую усиливает аргумент в пользу развития менее очевидных направлений, в частности житомирского и глубокого южного кластера вдоль Роси – оба находятся именно в самом безопасном поясе 50-100 км. То есть то, что раньше выглядело чисто рыночным дефицитом (недостаточная застройка из-за более скудных природных ресурсов или худшей логистики), во время войны приобретает дополнительный инвестиционный вес. Эти направления объективно безопаснее для долгосрочного вложения капитала, а это вот тот фактор, которого нет в поясе 25-50 км, несмотря на более высокий там краткосрочный спрос", – говорит он.
В анализ рекреационной зоны Киева вошли 30 рекреационных проектов трех категорий: upper upscale, upscale и midscale. Сегмент economy в этой выборке отсутствует, поскольку все проанализированные объекты имеют заметную сервисную и рекреационную составляющую, выходящую за рамки базового проживания. Совокупный номерной фонд проанализированных проектов составляет примерно 1,5 тыс. единиц: около 1 тыс. – это классические юниты, а 500-550 – дома, отмечается в отчете.
Сегмент upper upscale представляли пять объектов. Это премиальные комплексы с самыми высокими требованиями к сервису, авторской гастрономией и расширенной, порой нишевой инфраструктурой (Equides Club 5*, Riviera Zoloche, WISH Aqua & Spa Resort, Selfish Club, City Holiday Resort & SPA). Upscale, 10 объектов, "золотой стандарт" отдыха – гостиничные номера + коттеджи + SPA-центры (Shelest, Sobi Club, Koncha Zaspa Park & Resort, Dom, Shambhala и др.).
Самой многочисленной группой исследования, 15 объектов, является сегмент midscale, который охватывает как классические базы отдыха после реновации, семейные парковые комплексы, так и концептуальные коттеджные проекты (Glibivka Family Park, "Улис", "Пуща Лесная", "Конгресс-отель Пуща", KIDEV и др.).
По географическому признаку рекреационные проекты представляют четыре выраженных кластера: самый дорогой – Обуховский/Новообуховский (Конча-Заспа, Козин, Подгорцы, Ходосовка), ориентированный на семейный и водный туризм Вышгородский (Киевское море, Глебовка), исторические курорты Житомирского/Западного, здесь также самая высокая концентрация MICE, и Бориспольский/Левобережный кластер современных клубов с аквазонами (Вишенки, Бориспольский р-н).
ArtBuild Hospitality (ABH) – это украинская компания с 20-летним международным опытом в сфере гостиничного девелопмента и консалтинга. Реализовано более 100 проектов (от аудита до fee-девелопмента), компания работает в 15 странах, среди которых Украина, Италия, Португалия, Венгрия, Австрия, Германия и др.
