Следует быть готовым к факту, что для покупателя квартиры в новостройке окончательная стоимость приобретения окажется заметно выше, чем цифра, заявленная в предложении застройщика.
В предложениях купить квартиру в новостройке обычно указывается лишь «чистая» стоимость квадратного метра, которую застройщик желает получить в результате продажи данного жилья. То есть умножая эту единичную стоимость на общую площадь выбранной квартиры, вы получаете лишь номинальную стоимость объекта, которая также считается чистой суммой сделки купли-продажи
Однако в процессе покупки квартиры неизбежны определенные отчисления, компенсация которых возлагается на покупателя.
За что именно и в каких размерах приходится доплачивать к заявленной цене квартиры в новостройке ее покупателю, как раз и будет разобрано ниже.
На размер доплаты к изначально заявленной стоимости влияет множество факторов. Например, на какой стадии строительства совершается покупка, приобретаете вы квартиру в доме, сданном в эксплуатацию, либо инвестируете в строительство на одном из его этапов.
Другое важное обстоятельство — покупается ли квартира в рассрочку, либо единоразово оплачивается ее полная стоимость.
Даже репутация и добропорядочность застройщика являются важными критериями, влияющими на размер доплат к первоначально заявленной стоимости жилья.
Следует однако уточнить, что здесь не рассматриваются отдельные случаи явного мошенничества, когда покупатель несет дополнительные затраты, будучи обманутым в результате умышленных действий недобросовестного застройщика.
Дополнительные затраты, о которых пойдет речь, не указывают в ценниках предложений от строительных компаний. Однако в любом отделе продаж вас сразу предупредят, что ваши итоговые расходы на приобретение квартиры в собственность не ограничатся выплатой номинальной стоимости ее квадратных метров. Рассмотрим теперь эти неизбежные дополнительные расходы подробнее.
1% — взнос в пенсионный фонд
Обязательный государственный сбор при оформлении сделок купли-продажи. Взимается в размере 1% от номинальной стоимости жилплощади.
Существуют и отдельные группы лиц, освобожденные законом от уплаты сбора в пенсионное страхование:
- граждане, состоящие в очереди на жилье и приобретающие его впервые;
- госпредприятия (которые приобретают недвижимость за бюджетные средства);
- организации иностранных государств.
Отчисления здесь и далее указаны отдельно лишь для наглядности. При покупке жилья в новостройках компания-застройщик обычно единоразово взимает сразу все необходимые отчисления либо во время заключения договора инвестирования строительства, либо после сдачи дома в эксплуатацию, в процессе оформления документов о праве собственности.
1% — госпошлина за оформление права собственности и внесение в реестр, а также услуги нотариуса
Покупателю квартиры неизбежно придется нотариально оформлять документы, подтверждающие его право собственности на нее, и вносить данные в государственный реестр. Кроме оплаты услуг нотариуса, согласно законодательству, потребуется уплата государственной пошлины в размере 1% от номинальной стоимости жилплощади.
Полезно будет знать, что от уплаты госпошлины в данном случае освобождаются:
- инвалиды ВОВ;
- семьи погибших во время военных действий и приравненные к ним;
- инвалиды 1-2 группы;
- отдельные категории пострадавших от аварии на ЧАЭС.
5% — это что еще за пять процентов?
Данный налог иногда метко называют «спекулятивным»: по закону, он должен удерживаться с физлица — продавца недвижимости, если тот продает ее раньше, чем через три года с момента вступления в право собственности. В реальности же данный налог взимают с покупателя почти всегда, и добросовестные застройщики его заранее ставят об этом в известность.
Менее добросовестные застройщики практикуют введение дома в эксплуатацию с оформлением права собственности на подставное лицо. Заключая договор купли-продажи с настоящим покупателем, ему внезапно добавляют эти 5% к стоимости квартиры, поясняя, что это привычная практика, и он вправе отказаться от покупки, если не желает их доплатить.
Так пытаются заработать некоторые мелкие застройщики в пригороде Киева.
Стоимость 1-2 кв. м — погрешность площади, избыточные квадратные метры
Данное увеличение стоимости актуально лишь для инвесторов в строительство, купивших квартиру в строящемся доме.
Пока дом строится, жилплощадь квартир и плату за нее определяют приблизительно. После сдачи в эксплуатацию и точного обмера сотрудником БТИ площадь квартиры может оказаться на 1-2 кв. м больше приблизительной площади, стоимость которой уплатил инвестор. В таком случае итоговая сумма покупки квартиры возрастет еще на стоимость этой избыточной площади. При наличии предварительных договоренностей покупатель оплачивает прибавку к площади по инвестиционной цене за 1 кв. м. Если такой момент не оговаривался, придется платить еще и по более высокой цене для уже введенного в эксплуатацию здания.
Иногда площадь оказывается немного меньше. В таком случае компенсировать недостачу, наоборот, должен застройщик.
Во всех вариантах с избытком либо недостачей квадратных метров все зависит от наличия и формулировки соответствующих пунктов договора. При взаимном согласии сторон можно оговорить пороговые значения погрешности (в 2 либо 1 кв. м). Тогда если погрешность общей площади квартиры не превышает порогового значения, перерасчет стоимости площади не проводится.
х2, х3, х4: чем бывает чревата покупка квартиры в рассрочку
Это непредвиденное повышение финальной стоимости касается лишь купивших квартиру в рассрочку.
Суть его в том, что оплачивая по договору рассрочки лишь часть площади, вы вправе фиксировать стоимость только выкупленных квадратных метров. Цена невыкупленного остатка площади квартиры может расти внезапно и скачкообразно, увеличивая итоговую цену в несколько раз за короткое время. Для бюджета покупателя это может стать настоящей катастрофой, ведь квартиру в рассрочку рискуют брать чаще всего люди итак с не очень большими финансовыми возможностями.
Прежде чем планировать метр за метром выкупить квартиру в рассрочку, стоит тщательно все взвесить и осознать, что стоимость квадратных метров будет закономерно расти, с той лишь разницей, что одни компании повышают цену, привязываясь к колебаниям валютного курса, другие планируют повышение стоимости согласно стадиям готовности дома к сдаче в эксплуатацию. Третьи компании могут практиковать и то, и другое одновременно.
В таких условиях, возможно, более безопасным было бы взять в банке на покупку квартиры гривневый кредит и выкупить квартиру целиком, а затем постепенно погашать тело кредита.
В таком случае вас уже не будет так страшить рост доллара, скорее наоборот.
0,2-1% — расходы на комиссионные за банковские переводы при расчетах
Данный источник затрат и способы его минимизировать актуальны для всех без исключения покупателей квартир.
Каким из предлагаемых способов вы бы ни приобретали квартиру, все платежи проходят через банковский счет строительной компании. Следовательно, неизбежны расходы на оплату банковских комиссий. При безналичных расчетах разные банки в среднем удерживают в пределах 0,2-1% от суммы перевода. В случае значительных сумм транзакций уточняйте у банка, ограничивается ли комиссия неким абсолютным числом. Например, банк может удерживать комиссию в 0,5% но не более 400 гривен за одну транзакцию.
Все способы избежать значительных трат на банковские комиссии обычно так или иначе сводятся к отправлению платежей со счета либо через кассу банка, обслуживающего компанию-застройщика. Комиссия в таком случае может быть минимальной, либо отсутствовать вовсе. При потребности в крупных переводах, например в случае 100% предоплаты за квартиру, поинтересуйтесь, целесообразно ли вам открыть собственный счет в партнерском банке застройщика и заводить средства на него, а затем переводить на счет строительной фирмы в том же банке. В большинстве случаев этого достаточно, чтобы свести расходы на комиссионные до ничтожных.
Слишком дорогое тепло
Данная проблема может затрагивать лишь владельцев жилья в частично заселенных домах, и связана исключительно с отопительным сезоном.
Когда в доме выкуплена треть или половина квартир, на время отопительного сезона у застройщика возникают проблемы с большой затратностью отопления целого дома, поскольку за тепло часто берется фиксированная плата. Бывает так, что не желая нести расходы за отопление не полностью заселенного дома, застройщик отказывает в его заселении до окончания отопительного сезона. В похожих ситуациях из реальной жизни, жильцы часто договариваются между собой и с застройщиком платить сверх тарифов, дабы компенсировать затраты застройщика. Таким образом, неполная заселенность дома может стать отдельной причиной увеличения итоговых расходов за приобретение квартиры.
Прочие расходы
В отдельных частных случаях каждый инвестор может сознательно пойти на увеличение расходов, оплачивая некоторые услуги исходя из собственных потребностей и предпочтений. Допустим, приняв решение изменить планировку квартиры в процессе строительства или оформления ипотечного договора. Стоимость перепланировки обычно составляет 1-1,5% стоимости квартиры, и предоставляется такая услуга только в случае 100% предоплаты.
Заключение
Как можно убедиться, покупка квартиры в любой новостройке подразумевает обязательные доплаты сверх номинальной стоимости квадратных метров. Причем если вы не относитесь к категории льготников, минимум 2% от номинальной стоимости вам потребуется заплатить только за оформление всех документов на квартиру. В случае 100% предоплаты и без банковских комиссий сумму доплат в среднем можно ожидать в пределах 2-10% от номинальной стоимости. Именно такую поправку можно делать для номинальных цен квартир на сайте, приблизительно рассчитывая итоговую сумму, в которое вам обойдется любой вид жилья.
Выше были упомянуты лишь наиболее распространенные причины удорожания итоговой стоимости жилья. Если вы желаете знать их больше, а также разбираться в других тонкостях и подводных камнях инвестирования в квадратные метры новостроек, вся необходимая информация в достатке имеется на форуме о новостройках Киева.
Целью данной статьи было познакомить читателя с основными факторами и причинами дополнительных трат при покупке новых квартир. Прекрасно, если вы узнали что-то новое и теперь при покупке квартиры в новостройке самостоятельно можете оценить ее итоговую стоимость.
Материал подготовлен https://novostroyki.realt.ua/.
