О возрождении ипотечного кредитования говорили долго и много. По данным НБУ, всего 13 банков на сегодня предлагают ипотеку.
Только высокие процентные ставки настораживают заемщиков, а большие риски для банков не позволяют ипотеке занять удельный вес в кредитном портфеле. Спрос рождает альтернативы — финансовый лизинг и рассрочка от застройщика, но и тут недостающая сумма берется в долг с оглядкой на свои нюансы.
Бремя высокого процента
Банкиры констатируют деградацию рынка ипотечного кредитования, ведь он оказался наиболее болезненным сегментом по последствиям кризиса — свыше 50% невозврата, при преимущественно валютных кредитах, когда из-за девальвации и за неимением поступлений в валюте заемщик попросту не вернул их. Во время круглого стола «Рынок ипотечного кредитования сегодня», организованного «Финансовым клубом», основными причинами замирания ипотеки в Украине назвали высокие проценты и отсутствие у банков так называемых длинных денег, которые не позволяют кредитовать заемщиков на длительный период. «Основная причина деградации ипотечного кредитования – это высокие процентные ставки. Средняя ставка на сегодня – это 23,7% в гривне. И несмотря на все усилия Национального банка, средняя ставка по ипотечным кредитам снизилась всего на 1,7%. Такие ставки для ипотеки однозначно не работают. Если сравнивать, то в России ставка по ипотечному кредитованию в нацвалюте — 12,75%, это тоже высоко, но это может интересовать потенциального заемщика. Если говорить о Польше, то это 5,7% в нацвалюте», — объясняет председатель правления Укрсоцбанка Тамара Савощенко.
Эксперты считают, что меньше 1% сделок на рынке недвижимости осуществляется с помощью банковских кредитов, в то время как средняя сумма кредитного займа — 500 тыс. грн. или те самые недостающие 30-40% для квартиры. Развивающаяся строительная отрасль нуждается в банковском плече, поэтому некоторые банки уже предлагают на первые два года меньший процент, с которым можно идти к клиенту и договариваться. Одновременно банкиры совершают разовые сделки на разных условиях, находят компромисс по процентной ставке с уже знакомыми заемщиками, учитывая их прошлую кредитную историю.
Лизинг как еще один рыночный инструмент
Различная трактовка прав кредиторов и клиентов дополнительно создает высокие риски для банковского сектора. «Если объект не достраивается, то реально банк остается один на один с кредитом», — говорит директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орыся Юзвышин. Пока стандартная ипотека, процветающая в 2008 году, не дает предпосылок для возврата на рынок, в банках появляются новые формы финансирования. Клиент ищет объект, банк выкупает его на себя, а потом предоставляет объект в финансовый лизинг. Таким образом, право собственности на недвижимость принадлежит банку до полного погашения обязательств клиентом, что делает процедуру альтернативой не только ипотеке, но и аренде.
Проживая пока не в своих квадратных метрах, официально прописываются все моменты касательно оплаты коммунальных платежей, ремонта, изменения планировки, и исход куда перспективней — уже такие родные стены, в итоге, переходят в собственность по выплате последнего обязательного платежа. К тому же, при финлизинге банки предъявляют более лояльные требования к заемщику и его имущественному состоянию. Однако массовости эта альтернатива пока не набрала, и с точки зрения управления — весьма сложная и для банка переходит в своего рода отдельное направление бизнеса, считают банкиры.
Кто строит, тот и в долг дает
Набирающая популярность рассрочка от застройщика также не предоставляет право собственности клиенту до полного ее погашения. «Это единственный вариант, который может нам позволить давать рассрочку более чем на год и на сроки больше, чем ввод в эксплуатацию», — поясняет заместитель директора по маркетингу «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева. Далеко не каждый застройщик может позволить себе рассрочку. Как правило, кредитуют до ввода в эксплуатацию — максимальный срок в два года, если заходить на этапе котлована. Если говорить о более длительной рассрочке, то ее можно встретить среди предложений бизнес-класса первичной недвижимости. Также у каждого сегмента своя ценовая политика: рассрочки могут привязывать к валюте или даже предлагать микс валюты и гривны. «Эконом- и комфорт-классы приблизительно с 2010 года перешли полностью в гривну, но там есть свой подводный камень — основная часть компаний не фиксирует стоимость в гривне на период рассрочки и при чем не сильно заранее объявляет о грядущем повышении цен», — добавляет А. Деревлева.
Невзирая на это, люди охотнее соглашаются на рассрочку из-за существенно низкого процента и, в том числе, по причине того, что застройщик не будет проверять финансовое состояние и источник происхождения денег. Впрочем, именно банковский кредит позволяет зафиксировать сумму жилья, что остается главным преимуществом ипотеки перед рассрочкой. «Рассрочка будет плавно перетекать в ипотечный кредит с учетом влияния застройщика на снижение ипотечной ставки», — прогнозирует заместитель председателя ТАСкомбанка Алексей Беров. В целом же, банки готовы уменьшать процентную ставку за счет скидок, которые предлагают застройщики, либо если само государство пойдет на компенсацию процента, а то и части кредита в рамках определенных госпрограмм, нацеленных на поддержку тех же молодых семей. Постепенное возвращение игроков на рынок ипотечного кредитования и дальнейший рост темпов строительства «первички» говорит об увеличении спроса на ипотеку. А набирать дальнейшие обороты банкирам и застройщикам проще всего с эконом- и комфорт-классов, которые занимают удельный вес в общей структуре предложения первичного рынка недвижимости.
Анастасия Кулишенко, "Вектор ньюз"
Еврокомиссия приняла законодательные предложения о предоставлении Украине €90 млрд: детали
Фото: EPA / RONALD WITTEK Еврокомиссия приняла ряд законодательных предложений по обеспечению постоянной финансовой поддержки Украины в 2026 и 2027...
Read moreDetails
