По крайней мере, к такому выводу пришли аналитики рейтингового агентства Евро-Рейтинг, обнародовав свой рейтинг комфортности новостроек украинской столицы по итогам второго квартала 2016 г. В рейтинг включено 107 объектов, которые возводятся 26 застройщиками. Из них в классе «эконом» строится 43 объекта, «комфорт» — 16, «бизнес» — 37 и «элит» — 11 жилищных комплексов.
«Целью нашего исследования было оценить, насколько заявленный класс объекта соответствует набору параметров, которым должен отвечать в своей категории конкретный жилищный комплекс. Если необходимые критерии соблюдались, то данный параметр оценивается в 10 баллов. Превышение – в дополнительные 5 баллов. А несоответствие установленным критериям или отсутствие параметров для соответствующего класса недвижимости оценивается в 0 баллов, — рассказывает гендиректор агентства Евро-Рейтинг Григорий Перерва. – Итак, чем выше класс недвижимости, тем больше параметров и выше требования к критериям. Для получения рейтинга в эконом-классе, жилищный комплекс оценивался по 11 параметрам, а в элит-классе – их уже 19. Соответственно, набранные баллы у жилищного комплекса в эконом-классе должны быть меньшими, чем в любом другом. Но на практике подобное происходило далеко не всегда. Скажем, жилье, предлагаемое к покупке в более дорогих категориях, могло не отвечать ряду параметров, что снижало итоговую оценку. И, напротив, некоторые условия, предлагаемые в жилищных комплексах эконом- или комфорт-класса, выходили за пределы существующих требований. Как следствие, оценка повышалась за счет дополнительных баллов».
Чаще всего несоответствие либо превышение критериев отмечалось в таких случаях: высота потолков (выше, чем нужно в эконом-классе или ниже, чем требуется в бизнес или элит), отопление (наличие либо отсутствие автономного отопления), использование материалов другого качества, неоправданное количества паркомест в подземных паркингах. Учитывались также особенности местоположения и транспортной доступности. Итоговый рейтинг позволяет сравнить жилищные комплексы, как в своей категории, так и расположенные поблизости здания с разными базовыми характеристиками. Кроме того он может служить инструментом оценивания застройщиков.
Следует отметить, что объекты класса «эконом» являются самыми массовыми, из предложенных к продаже. Они составляют около трети общего числа проектов, вошедших в рейтинг. А застройщиками выступают следующие компании: УКРБУД (14 объектов), Киевгорстрой (9 объектов), Житлоинвестбуд-УКБ (8 объектов), Фундамент (4 объекта), Stolitsa Group (3 объекта). Лико-Холдинг, bUd development, Интергал Буд, GEOS и Спецжитлофонд возводят по одному комплексу в этой категории. Большинство из этих застройщиков работают также и в более высоких сегментах. А преимущественная специализация на объектах эконом-класса характерна для Житлоинвестбуд-УКБ, Фундамент и Спецжитлофонд. Оценка этих объектов была проведена по следующим параметрам: архитектурные особенности проекта, технология строительства, материал внешних стен, отделка фасадов, высота потолков, количество квартир на этаже, марка лифта, тип отопления, транспортная доступность, внешнее окружение, оценка покупателей. Результаты оценки позволили сделать несколько обобщений: практически все проекты, представленные в эконом-классе, соответствуют минимальному набору требований. Отклонения от базовых характеристик наблюдались, как правило, в следующих случаях: избыточное количество квартир на этаже, несоответствие количества лифтов количеству квартир, проблемы с транспортной доступностью. Значительно реже – с внешним окружением (удаленность от объектов, предоставляющих минимальный набор бытовых и социальных услуг). Одновременно с этим, ряд новостроек получали дополнительные балы. Типичными случаями здесь являются: более высокие потолки «в чистоте», чем это принято в проектах эконом-класса, наличие автономного или индивидуального отопления (стандарт – централизованное), материалы более высокого качества, используемые при строительстве либо облицовке фасада, наличие рекреационных территорий (для эконом-класса – не обязательное) или подземного паркинга.
За счет дополнительных улучшений, присущих отдельным проектам, итоговый балл в рейтинге комфортности мог быть выше, чем при соблюдении только стандартных показателей. 
ТОП-10 жилищных комплексов эконом-класса в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
Рейтинг же застройщиков, работающих в данной категории, представлен ниже. С целью исключения фактора случайности, в него не включены компании только с одним проектом: Лико-Холдинг, bUd development, Интергал-Буд, GEOS и Спецжитлофонд.
ТОП-5 застройщиков в эконом-классе в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
А учитывая, что рейтинг комфортности достаточно динамичный и пересматривается ежеквартально, Евро-Рейтинг ожидает изменение представительства проектов и компаний в ТОП-перечне. Во многом это будет обусловлено завершением ряда проектов и введением объектов в эксплуатацию. Также список может пополниться новыми жилищными комплексами, рейтинговая оценка которых окажет воздействие на конечный результат.
Лучшие в комфорт-классе
А в комфорт-классе проанализировано 16 новостроек, вводимых в эксплуатацию 7 застройщиками. Самое большое представительство здесь у Интергал Буд – 7 проектов. По два жилищных комплекса строят Недвижимость от Ковальской, Stolitsa Group и ZIM Capital Group. По одному — К.А.Н. Девелопмент, МЖК «Оболонь» и DIM. Для определения рейтинга комфортности жилищных комплексов, отнесенных к классу «комфорт», помимо параметров, учитываемых при оценке эконом-жилья, во внимание принимались следующие данные: наличие коммерческих помещений, собственной службы эксплуатации, консьержа и охраны территории, закрытого паркинга, количества машиномест в закрытом паркинге (в соотношение к количеству квартир в доме), а также – детской площадки.
ТОП-10 жилищных комплексов комфорт-класса в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
Как и в случае с эконом-классом, застройщик в комфорт-классе может предлагать более расширенный список опций для покупателя. Речь идет о следующих параметрах: большее количество мест в паркинге, высота потолка в квартире, количество квартир на этаже, повышенный контроль над безопасностью. За наличие каждой подобной опции комплекс получал дополнительные 5 баллов. 
ТОП-4 застройщика в комфорт-классе в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
По сравнению с прошлым кварталом, ТОП застройщиков претерпел изменения. Из него исключен лидер января-марта К.А.Н. Девелопмент, т. к. один проект является теперь недостаточным условием для вхождения в данный рейтинг. Зато включен ZIM Capital Group, который отсутствовал в прошлом рейтинге.
Лучшие в бизнес-классе
Бизнес-класс – второй по представительству, после эконом-класса. Здесь реализуется 37 проектов 12 застройщиками. При этом К.А.Н. Девелопмент, ТММ, Лико-Холдинг, ЧАО «Энергополь-Украина» и Банк «Аркада» представлены одним объектом. Больше всего жилищных комплексов возводится GEOS – 8. УКРБУД и Киевгорстрой строят 7 и 6 объектов соответственно. Несколько отстает от них bUd development – 4 проекта. На счету UDP 3 жилищных комплекса. По два вводят в эксплуатацию МЖК «Оболонь» и Риэл. Именно в объектах более высокого класса отмечается серьезное расхождение между существующими требованиями к недвижимости такого типа и предложениями застройщика. Наиболее часто Евро-Рейтинг отмечал следующие расхождения: несоответствие высоты в квартирах (потолок «в чистоте»), избыток квартир на этаже, заниженное количество мест в закрытом паркинге, проблемы с местоположением объекта и транспортной доступностью. Возможны и другие нюансы, связанные с наличием или отсутствием собственной управляющей компании, берущей на себя содержание объекта, охраной территории и проч.
ТОП-10 жилищных комплексов бизнес-класса в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
Благодаря расширению числа жилищных комплексов, включенных в рейтинг комфортности, ТОП-10 существенно изменился, и сократилось отставание от первого до 10 места в списке. Однако разрыв остается по-прежнему значительным – 50 баллов (в первом квартале – 70 баллов). Подобный существенный дисбаланс является отличительной чертой именно у новостроек в высоком ценовом сегменте. Что касается застройщиков, то в список включено семь компаний, имеющих в своем портфеле хотя бы два проекта. Их распределение приведено ниже.
ТОП-7 застройщиков в бизнес-классе в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
Первая позиция – у UDP. Примечательным является второе место GEOS: компания реализует больше всех проектов в данной категории недвижимости. И при этом средний балл остается весьма высоким. Проекты остальных застройщиков имеют разные оценки, что и обуславливает их средний балл. Заметим, что уже в следующем квартале рейтинг и ТОП могут измениться: уйдет ряд проектов, срок завершения которых приходиться на 2 квартал 2016 г. Кроме того, рейтинг пополнится новыми объектами.
Лучшие в элит-классе
Название «элит-класс» по умолчанию говорит само за себя. Тут должны быть представлены эксклюзивные проекты, ориентированые на особого покупателя. Очевидно по этой причине, застройщиками 11 объектов, которые вошли в рейтинг комфортности выступают 9 компаний. Только Познякижилстрой и Independence позволили себе такую «роскошь», как ведение двух проектов одновременно. Подход к оценке недвижимости, которая позиционируется в классе «элит» оказался наиболее строгим. Параметры, которые оцениваются, практически не изменились, по сравнению с категорией «бизнес». Но, поменялись критерии соответствия в сторону ужесточения. В частности: количество квартир на этаже, число паркомест в подземном паркинге, высота потолков, местоположение и т.д. В данной категории дополнительные баллы могут быть получены только за эксклюзивность архитектурного проекта.
ТОП-10 жилищных комплексов элит-класса в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
Как и в случае с бизнес-классом, основные потери в баллах проекты несли при оценивании следующих параметров: число паркомест в подземном паркинге к числу квартир, количество квартир на этаже (иногда их число более подходит для жилья комфорт или даже эконом класса), занижение высоты потолков. Также отмечалось несоответствие местоположения объекта либо наличие проблем с транспортной доступностью. Учитывая специфику данной категории: малое количество проектов, которые ведутся одним застройщиком, Евро-Рейтинг составил ТОП по всем компаниям, объекты которых проходят по категории «элит».
ТОП-9 застройщиков в элит-классе в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
Данная категория проектов выглядит менее динамичной: срок завершения строительства по большинству объектов приходится на 2017-2018 гг. В то же время, существует вероятность окончания работ по нескольким жилищным комплексам до конца 2016 г.
Лучшие в сводном рейтинге
По итогам проведения исследования агентство Евро-Рейтинг составило два сводных рейтинга. Один из них дает информацию об оценке комфортности жилищных комплексов. Второй – о работе компаний-застройщиков. Как отмечалось выше, общее число застройщиков, объекты которых были включены в проект – 26. Наибольшим является представительство Укрбуда – 21 проект и Киевгорстроя – 15 жилищных комплексов. Компаний, которые представлены всего одним проектом – 8.
Представительство застройщиков в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г. (не менее 2-х проектов)
В сводный рейтинг застройщиков не включены компании, представленные только одним или двумя проектами. Причин две: во-первых, информация по 1-2 объектам недвижимости является нерепрезентативной. Во-вторых, большинство подобных проектов реализуется в категории «элит», что изначально предполагает более высокую итоговую оценку. Компании, вошедшие в ТОП-10, представлены ниже.
ТОП-10 застройщиков в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
Нахождение в нижней части ТОПа Киевгорстрой, УКРБУД и Житлоинвестбуд-УКБ связанно с двумя причинами: преимущественной специализацией в эконом-классе и большим количеством проектов, которые одновременно строят эти компании. Ведь к жилью эконом-класса требования заведомо ниже. Поэтому по общему набору параметров такие объекты уступают новостройкам более высокого класса. Соответственно, возможность получить максимальный итоговый балл существенно снижается. Как результат, в ТОП-10 жилищных комплексов не вошел ни один объект, класс которого ниже, чем комфорт.
ТОП-10 жилищных комплексов в рейтинге комфортности по итогам 2 кв. 2016 г.
Из 10 жилищных комплексов, вошедших в ТОП-10, четыре представлены в категории «элит», четыре – в бизнес-классе, еще два – в категории «комфорт». Это подтверждает вывод о том, что в более престижных категориях строится жилье выше качеством. Однако, по набору предложенных параметров, ряд объектов в категории «комфорт» могут соперничать с недвижимостью более высокого класса. Прежде всего, это связанно с тем, что покупателю предлагаются услуги, превосходящие требования для жилья такого типа. Например: огражденная, охраняемая территория, места в закрытом паркинге, высота потолков.
Игорь Галущак
Привчаємо до фінансової грамотності дітей
"Школа платіжної грамотності" є незамінним ресурсом для тих, хто бажає поглибити свої знання у сфері фінансів. Цей освітній серіал, розроблений...
Read moreDetails
