2025 год несмотря на вызовы, связанные с войной, стал самым активным для складского рынка Киева. Об этом свидетельствуют данные исследования компании EXPANDIA, являющейся представителем CBRE в Украине и Молдове и крупнейшей компанией Украины в сфере коммерческой недвижимости.
Согласно аналитическим данным компании, годовой объем валового поглощения на столичном складском рынке составил около 217 000 кв.м, что на 30% больше по сравнению с предыдущим годом.
Рост спроса был обусловлен в основном арендой в новых складских объектах, что отражает реализацию отложенного спроса на большие площади, а также замещение арендаторами складов, поврежденных обстрелами. Начиная с 2022 года, по данным EXPANDIA, только в Киевской области было уничтожено 23% складов. – около 500 000 кв. м.
В целом несмотря на резкий рост спроса, настроения арендаторов оставались осторожно-активными.
"Такой скачок объемов транзакций произошел после длительного затишья, вызванного отсутствием новых предложений, и носил преимущественно спекулятивный характер", – подчеркивают в компании. Розничные продавцы обеспечили 51% общего валового поглощения, за ними следуют логистические операторы (44%) и компании фармацевтической и медицинской отраслей (5%).
Сегмент электронной коммерции стал основным драйвером спроса в складском секторе, поскольку постоянные изменения в потребительском поведении и адаптация бизнеса к условиям войны усилили зависимость от онлайн-продаж и дистрибьюторских сетей.
Фармацевтический и медицинский секторы демонстрировали стабильный рост, поддерживаемый расширением деятельности дистрибьюторов и аптечных сетей. В течение 2022-2025 годов этот сектор обеспечивал 10-15% ежегодного валового объема поглощения.
В то же время предложение готовых к использованию фармацевтических складов остается ограниченным, что вынуждает арендаторов адаптировать сухие склады в соответствии с нормативными и техническими требованиями.
Читайте такжеХранить негде. Под Киевом дефицит складских помещений: россияне разрушают, девелоперы ожидают
2025 год стал рекордным по объёмам введённых в эксплуатацию объектов новых складов. Годовой объем новых площадей составил около 216 000 кв.м, что является самым высоким показателем годового предложения с 2008 года. В результате общий объем конкурентного предложения вырос до примерно 1,57 млн кв.м (+12% с начала года), полностью восстановившись до довоенного уровня.
Среди ключевых новых объектов: логистический комплекс "Александровский" III-IV (145 000 кв.м) и логистический комплекс "Чайки" IV (32 400 кв.м). Кроме того, 11 000 кв.м складских площадей комплекса RLC, поврежденных в 2022 году, были восстановлены и возвращены в общий объем конкурентоспособного предложения.
На 2026 год также прогнозируется высокий уровень нового предложения. Ожидается, что он составит 90 000 кв. м площадей. Дополнительная девелоперская активность будет формироваться за счет проектов build-to-suit.
В частности, крупный национальный 3PL-оператор построит две очереди BTS-проекта общей площадью 26 000 кв.м, что увеличит предложение новых площадей за пределами спекулятивного рынка.
Читайте такжеАтака РФ на Киев уничтожила склад и офис фармацевтической компании на $100 млн – источник
Несмотря на существенный рост объемов нового предложения, уровень вакантных площадей снизился до 3,5% (-0,3 п.п. с начала года). Незначительное снижение вакантности произошло даже на фоне рекордных объемов девелопмента, поскольку большинство новых объектов выходило на рынок со значительным объемом предварительных договоров аренды, а оставшиеся площади были поглощены вскоре после ввода в эксплуатацию. В результате доступность современных крупных складских помещений остается ограниченной.
Склады в Киеве: какие ставки аренды в 2026 году
Эффективная ставка аренды Prime оставалась стабильной на уровне $5,3/кв. м/мес (без НДС и OPEX), что соответствует пиковому довоенному периоду 2019-2021 годов.
Большинство договоров аренды были заключены в национальной валюте. Запрашиваемые арендные ставки в гривневом эквиваленте для сухих складов продемонстрировали средний рост на 9% с начала года, колеблясь в диапазоне 200-250 грн/кв. м/мес ($4,8–$5,5).
В 2026 году на рынке складской недвижимости прогнозируется рост ставок аренды prime-класса, подчеркивает Наталья Сокирко, директор департамента складской и промышленной недвижимости EXPANDIA. По ее словам, ограниченное предложение качественных складских площадей и умеренное укрепление арендных ставок создают предпосылки для дальнейшей реализации проектов build-to-suit, в частности, со стороны крупных ритейлеров и логистических операторов, нуждающихся в индивидуальных решениях.
"Кроме того, девелоперы все больше концентрируются на дефицитных форматах, в частности, на мультитемпературных складах, где спрос по-прежнему превышает предложение. В то же время повышенные риски безопасности и макроэкономическая неопределенность будут и дальше влиять на принятие решений в краткосрочной перспективе", – подчеркнула Наталья Сокирко.
Читайте такжеВ Киевской области установлен рекорд по объёмам продаж земельных участков под склады
