Перестройка отечественной логистики сопровождается ужесточением требований к дополнительной противопожарной защите и повышенным вниманием к соседним арендаторам, сообщил эксперт по коммерческой недвижимости Андрей Нечипорук агентству "Интерфакс-Украина".
По его словам, масштабные потери складских площадей уже оказывают существенное влияние на рынок: растет как спрос на аренду, так и стоимость объектов, в частности, в Киеве и пригороде.
"Появляется все больше запросов от компаний, которые перестраивают логистику или рассеивают склады – сейчас снижается спрос на крупные склады, но растет спрос на небольшие складские площади сразу в нескольких местах, чтобы обезопасить складские запасы от военных рисков. Что касается требований: если раньше наличие на территории складского комплекса крупного почтового оператора было преимуществом, то сейчас это скорее риск. Также крупный бизнес все чаще заговорил о дополнительной противопожарной защите, в частности, о разделении зданий на отдельные противопожарные отсеки. Однако это пока не массовое требование", – сообщил Нечипорук.
Что касается формата built-to-suit (склады строятся под требования и средства конкретного бизнеса), то лидерами среди заказчиков являются e-commerce, ритейл и фармацевтический бизнес.
"Заинтересованных компаний достаточно, однако они осторожно вступают в такие проекты – из-за рисков повреждения или уничтожения имущества во время строительства, поэтому соглашения заключаются медленнее", – отметил Нечипорук.
При этом, по его наблюдениям, многие девелоперы временно приостановили проекты на стадии возведения каркаса и ожидают более благоприятных условий для продолжения работ.
Эксперт констатировал постоянный рост себестоимости строительства логистических объектов.
"В этом году она выросла примерно до 20% в долларах. Что интересно, обстрелы здесь не являются главным фактором. Основные причины в другом: дефицит и удорожание рабочей силы, удорожание топлива и материалов. Все это влечет за собой и удорожание складов", – говорит он.
Если участок полностью готов (ready-to-build), объект можно построить за 10-12 месяцев.
"Готовый участок означает, что разрешения получены, коммуникации подведены, укрытие построено, есть электричество, вода, канализация, газ, котельная. Тогда остается построить саму "коробку". Экскаваторы можно запускать буквально на следующий день после решения клиента. На практике, с учетом опыта, срок ближе к году-полутора. Самый длительный этап – подготовка технического задания. Клиенты обычно приходят с идеей, а не с готовым ТЗ, и решения принимают уже в ходе проектирования", – пояснил Нечипорук.
Имеет значение и сезон: если начать реализацию проекта сейчас, то зима уйдет на проектирование и заказ материалов, весной можно выходить на площадку, и к осени здание вполне реально. Но таких участков очень мало. Если участок не готов, срок составляет не менее полутора лет. Например, когда нужно разрабатывать детальный план территории, то только градостроительная процедура может занять около полугода.
Но, по словам Нечипорука, в целом многие громады сейчас сами обращаются к застройщикам и предлагают участки и проекты.
"В современных громадах руководители ориентированы на экономику и мыслят как предприниматели. Они понимают, что участок под индустриальный парк – это долгосрочная инвестиция: через два-три года бюджет получит стабильные налоговые поступления, которые будут расти с появлением новых резидентов. Поэтому такие громады предлагают бизнесу достаточно привлекательные условия", – говорит он.
Пока сложно прогнозировать, насколько быстро можно восстановить утраченный объем за счет небольших форматов.
"Спрос на небольшие складские помещения есть, но отдельных небольших объектов на рынке пока еще очень мало. Однако некоторые девелоперы уже адаптируются к этим требованиям", – говорит он.
